Ипотека в Турции и других странах. Зачем нужен кредитный брокер?  Ник. Веретенников, Güzelçamlı-Турция

monarchrentals.co.za

monarchrentals.co.za

Ипотека … Почему банкиры говорят «нет»? Зачем нужен кредитный брокер?

Хотите получить ипотеку за рубежом? На  хороших условиях? Тогда  узнайте, чем руководствуется банковский чин  при рассмотрении заявки на кредит и почему он может вам отказать.

Мои друзья Ирина и Сергей, покупая квартиру в Ницце в ипотеку , воспользовались услугами кредитного брокера. Заплатили ему 1000 евро и остались очень довольны. По их словам, самостоятельный выход на полученные  условия и сроки кредита был исключен.

Вот с таким брокером и побеседовал Оливье Себан, ведущий французский специалист по недвижимости.

Ниже перевод этого интервью. Собеседник убеждает своего визави (и нас) в полезности своих услуг. Что и понятно — с того живет. Давайте оценим, насколько убедительны его аргументы.

  • Вопрос 1. Привет,  Жералд! Пожалуйста,  представься нашим читателям.
  • Ответ 1. Мне 50 лет, и я работал в банках 13 лет. До этого 4 года управлял частным капиталом. И вот уже 16 лет занимаюсь вопросами недвижимости.
  • В 2. Так почему банкир всегда говорит «НЕТ!»?
  • О 2. Потому что он плохо разбирается в недвижимости и  ее кредитовании.
  • В 3. Он не специалист по кредитам?! Как же это? Ведь если ты покупаешь жилье для себя или как вложение, то первым делом идешь именно к банкиру.
  • О 3. Да, и это обычный банковский служащий, а не специалист по кредиту. Его дело – вести счета, управлять сбережениями. Именно это его обычная работа. А не  выдача кредита, от чего он даже не получает комиссии. Возни много,  а вознаграждения нет, и это резко снижает его мотивацию.
  • В 4. Не мотивирован?  И…? Он ищет причины для отказа? Что происходит?
  • О 4. Тут надо понимать, что служащий ориентирован на выявление факторов, которые ведут к риску невозврата. Изучив ваше досье, он выделит эти факторы, и они могут стать причиной отказа.  И отказать будет проще, чем выдать кредит. Он увидит ваш дебиторскую задолженность, прошлые отказы, потенциальные проблемы с погашением и пр. Если не выявит таких причин сразу — проверит тщательнее.
  • В 5. То есть у него должны быть очень веские резоны для предоставления кредита?
  • О 5. Банкир не будет стараться найти причины за или против. Это дело клиента – наилучшим образом представить себя, чтобы кредит был утвержден. Именно клиент или его представитель должны позаботиться о деталях. Банкир этого делать точно не будет.
  • В 6. Давайте конкретнее. Я хочу купить квартиру для последующей сдачи в аренду. Почему мне могут отказать в кредите?
  • О 6. Тут так. Служащий банка – не агент по недвижимости. Он не понимает этот рынок, не может оценить доходность аренды и пр. Второе: если в сделке используются ваши сбережения в его банке, ему это может не понравиться, потому что эти сбережения будут истрачены на обслуживание кредита. И при таком подходе он найдет обоснование для отказа. То есть он может, но не захочет дать кредит.  Несмотря на то, что для вас это может быть критично важно. Например, потому, что вы нашли квартиру для постоянной жизни. Всегда найдутся причины, по которым откажут в  кредите даже при неплохом личном досье.
Courtesy of funpicc.blogspot.ru/2010/11/unspoken-communication-guys-vs-girls.html

Courtesy of funpicc.blogspot.ru/2010/11/unspoken-communication-guys-vs-girls.html

  • В 7. Вы сказали, они не получают комиссию? А мой куратор в банке постоянно пытается всучить что-нибудь из дополнительных услуг. Уверен, уж он-то ее он получает.
  • О 7. Да, за некоторые первостепенные банковские продукты, которые для него являются целевыми. И это не касается кредитования недвижимости. Второй параметр – кредитные ставки, сейчас крайне низкие. А соответственно и маржа, и итоговая прибыль банка. И если  по итогам года эта маржа будет нулевой,  комиссии он не получит. То есть куча факторов, работающих против одобрения кредита. Раньше с этим было легче.
  • В 8. Но если банк остается без прибыли, зачем он все-таки выдает кредиты?
  • О 8. Он выдает кредиты, но не гоняется за ними. Иногда даже там, где нет просроченной задолженности. На самом деле ипотека нужна главным образом для привлечения новых клиентов. Сама по себе при нынешних кредитных процентах она не интересна.
  • В 9. Итак, это инструмент удержания клиента. Ведь если клиент подписался на 15-летнюю ипотеку, можно быть уверенным, что он будет пользоваться вашим банком лет десять.
  • О 9. И это одна из главных причин, почему  возможностей для переговоров по кредиту именно у кредитных брокеров. Они не только отраслевые эксперты, но и представители банков. Их главная цель — не продажи и рентабельность, а  новые клиенты. В отличие от агентств недвижимости, которые обязательно должны получить прибыль,  или не ничего не получат по итогам года.
  • В 10. Наивный  вопрос: Куда ты  порекомендуешь идти — в банк или к кредитному брокеру?
  • О 10. Появляется  все больше банкиров, которые рекомендуют своим клиентам вступить в первичный контакт  с брокером. Чтобы те помогли им выйти  на лучшие условия.  И в надежде, что брокер приведет его обратно в банк. Но  уже с согласованными и разумными параметрами сделки. Сегодня я бы посоветовал сначала иметь дело с брокером, а не с банком. Потому что ошибка,  допущенная при общении с  банком будет непоправима.  Банкир это знает, и это еще один повод сказать клиенту НЕТ!. А брокер лучше знает, что обсуждать сейчас, а что отложить, как не ведущее к положительному решению.  И все понимают, что пока предложение о займе не принято, клиент не несет расходов, что создает для него комфортную и спокойную ситуацию для обдумывания.
  • В 11. Вы берете комиссию как агент? Она фиксированная?
  • О 11. Все зависит от фирмы. Часто это фиксированный процент. Обычно не превышающий 1% от суммы кредита. Хотя мне и  1% представляется завышенным при большой сумме сделки.  Думаю, гонорар агента не должен превышать 1000 евро, включая банковские сборы.
  • В 12. А если  кто-то не захочет пойти к брокеру, а пойдет в свой банк? Что можете ему посоветовать?
  • О 12. Полагаю, что если он берет на себя решение вопроса по кредиту, ему надо обратиться в 2-3 банка. Потом вернуться в свой банк и послушать своего банкира, вооружившись конкурентной информацией и предложениями других кредиторов.
  • В 13. Советуете не сразу идти к своему банкиру?
  • О. 13.Точно. Когда хочешь результата, нужно изучить много параметров и возможностей, обычно целый комплекс.
  • В 14. Справедливо. Не сразу можно учесть все факторы: дополнительные расходы, способ заимствования,  как пойдут переговоры, и особенно то, что вы можете договориться. Потому что если вам не знаком предмет обсуждения,  вы о нем и не спросите.  А чего не спросите – того не получите.  Часто это дополнительные бонусы, которые банк должен вам предоставить.  Но если вы о них не знаете, вы о них и не спросите или не осмелитесь спросить.
  • О 14.  Да, тут все просто. Банкир работает для его банка. И интересы его банка противоречат  интересам  клиента.  Выгодно клиенту – потеря для банка.
  • В 15. Спасибо Жералд и до новых встреч!
  • По теме
  • Вопросы? Замечания?
  • Критика? Советы?
  • Собственный блог на domsovet.ru?
  • Пишите в комментарии внизу страницы
  • Вы поможете, и вам помогут!
 
Запись опубликована в рубрике Великобритания, Горький опыт, Другие страны, Европа, Жилая недвижимость, Идеи, Италия, Коммерческая недвижимость, Обычаи и нравы, Оформление сделки, Практика, Сделки с недвижимостью, Типовые ошибки, Турция, Франция с метками , , , , , , , . Добавьте в закладки постоянную ссылку.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Enter Captcha Here : *

Reload Image